전세금 세무조사에 ‘철렁’…가족 간 금전거래, 차용증 없으면 증여세 폭탄?

전세 보증금도 증여세 폭탄? … “가족 간 거래, 차용증 없으면 세무조사 대상될 수 있다”

최근 부동산 시장에서 전세 보증금이나 주택 매입자금 등 가족 간 금전 이전이 증가하면서, 국세청이 편법 증여 의심 거래에 대한 세무조사를 강화하고 있습니다. 특히 부모가 자녀에게 전세보증금을 지원해준 경우, 증여세 신고를 하지 않으면 조사 대상에 포함될 가능성이 매우 높아졌습니다. 이제는 단순한 가족 간 지원이라도 정당한 소명자료와 차용증이 없으면 ‘증여’로 간주되어 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

픽사베이

전세보증금도 증여세 대상…10년간 5천만 원 넘으면 과세

세법에 따르면 부모 등 직계존속이 자녀에게 금전을 지원하는 경우, 10년간 5,000만 원을 초과하면 증여세 신고·납부 의무가 발생합니다. 이 기준은 단순 현금뿐 아니라 주택 구입 자금, 전세 보증금, 자동차 구입 대금 등 모든 금전 지원에 적용됩니다.

예를 들어, 자녀가 부모로부터 전세보증금 1억 원을 지원받아 주거 계약을 체결했다면, 이는 과세 기준을 초과한 증여에 해당하고, 증여세를 자진 신고하지 않을 경우 세무조사 대상이 됩니다.

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사례로 본 전세금 세무조사: “내역 소명하라”에 철렁

서울 강남의 한 아파트에서 전세로 거주 중인 30대 김 모 씨는 최근 국세청으로부터 ‘납세자 권리헌장’과 함께 세무조사 통지서를 받았습니다. 통지서에는 10억 원에 달하는 전세금의 출처를 소명하라는 내용이 포함되어 있었습니다.

김 씨는 과거 부친이 제3자 명의로 해당 아파트를 매도하면서, 시세에서 전세금을 제외한 가격만 실제로 받고 아들(김 씨)의 명의로 전세계약을 체결해준 구조였습니다. 실질적으로 부친이 아들의 전세보증금을 지원한 형태였지만, 증여세 신고는 하지 않았습니다.

김 씨는 “당시에는 전세보증금은 세무조사 대상이 아니라고 생각했다”며 “수년 전 내역을 어떻게 소명할 수 있을지 막막하다”고 전했습니다.

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전세·매매 모두 대상…편법 증여 여부 정밀 추적

전문직 종사자인 최 모 씨도 형으로부터 고가 아파트를 시세보다 저렴하게 매입한 후, 이 아파트를 어머니에게 시세보다 높은 전세보증금으로 임대했습니다. 국세청은 이 같은 거래 역시 편법 증여로 보고 조사를 착수했습니다.

또한 소득이 거의 없는 20대 무직자 박 모 씨는 서울에서 50억 원이 넘는 아파트를 매입했다가 세무조사 대상이 되었습니다. 국세청은 부친이 대규모 배당금과 상가 매각 대금을 자녀에게 이전한 정황을 포착해 편법 증여로 추정했습니다.

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FIU·자금조달계획서·CTR까지…모든 금융 흐름 국세청이 본다

국세청은 단순히 자금 규모만 보고 조사를 착수하지 않습니다. 주택 취득 시 제출하는 자금조달계획서, 금융정보분석원(FIU) 자료, 부동산 거래 신고, 계좌 이체 내역 등 입체적인 정보를 분석해 조사 대상을 정밀하게 선별합니다.

특히 FIU가 수집한 ‘고액현금거래보고(CTR)’ 자료는 핵심 도구입니다. 2019년부터 CTR 기준금액은 기존 2,000만 원에서 1,000만 원으로 하향 조정되어, 이제는 한 번에 1,000만 원만 인출하거나 입금해도 FIU에 보고됩니다. 보고 자체로 곧바로 조사가 시작되는 것은 아니지만, 이상 징후가 감지되면 국세청이나 검찰 등에 통보됩니다.

업계에서는 “요즘은 1,000만 원 이상 인출하면 국세청이 다 안다”는 말이 나올 정도입니다.

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“가족 간 거래라도 차용증 없으면 증여로 본다”

가족 간 금전 거래는 일상적으로 발생하지만, 증여와 차용의 경계는 ‘증빙 서류’가 있느냐 없느냐에 따라 극명하게 갈립니다. 가장 중요한 것이 바로 차용증 작성 여부입니다.

>>> 차용증 없이 금전이 이동했다면?

• 국세청은 해당 거래를 무상 이전 = 증여로 간주
• 자녀가 상환할 의지가 없거나, 이자 지급 없이 오랜 기간 방치되면 편법 증여로 해석
• 연 4.6% 이상의 적정 이자율 적용이 없을 경우도 증여세 부과 가능

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실무에서 인정되는 차용증 요건

차용증은 단순히 종이 한 장 쓰는 것으로 끝나지 않습니다. 세무조사에서 유효한 자료로 인정받기 위해서는 다음 요건을 갖춰야 합니다.

필수 요소내용

대여일 및 상환기한	명확한 날짜 기재
금액	원 단위까지 정확히 표기
이자율	연 4.6% 이상 명시
이자 지급 방식	계좌이체 등 금융기록 남는 방식 권장
서명 및 날인	채권자·채무자 자필 서명 필수
공증 (선택사항)	고액일 경우 법무사 공증 추천

전문가 조언: “소득 대비 과도한 자산, 무조건 의심받는다”

세무 전문가들은 다음과 같은 조언을 합니다:

• 소득 대비 자산 규모가 지나치게 크면 무조건 자금출처 소명이 필요하다.
• 부모가 자녀에게 돈을 지원할 경우, 10년간 5,000만 원 초과 시 증여세 신고를 반드시 해야 한다.
• 단 한 번의 실수로 수천만 원의 가산세와 추징금이 발생할 수 있다.
• 자금 이전 시 반드시 계좌이체 기록, 차용증, 이자 지급 내역 등 증빙자료를 확보하라.

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가족 간 금전 거래, 이제는 ‘세금 리스크 관리’가 필수

과거에는 가족 간 거래를 세무당국이 관대하게 보던 시절이 있었지만, 이제는 편법 증여·탈세에 대한 감시가 전방위적으로 강화되었습니다. 특히 전세 보증금이나 주택 구입 자금처럼 고액이 오가는 거래일수록 정당한 자금 출처와 증빙이 필수입니다.

가족 간이라도 금전이 오간다면 반드시 차용증을 작성하고, 거래 흐름을 명확히 기록해야 세금 리스크로부터 안전할 수 있습니다.