7월부터 시행되는 ‘스트레스 DSR 3단계’, 서울 집값 상승 속 내 집 마련 더 어려워지나

최근 서울의 집값은 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 이러한 상황 속에서 정부는 가계 부채 증가를 억제하고 금융 시장의 안정성을 확보하기 위해 2025년 7월부터 더욱 강력한 대출 규제인 ‘스트레스 DSR 3단계’를 시행할 예정입니다. 이미 기준금리가 인하되었음에도 불구하고, 은행들은 대출 규모를 조절하기 위해 대출 금리를 크게 내리지 않을 가능성이 제기되면서 하반기 서울에서 내 집 마련을 계획하는 수요자들의 고민은 더욱 깊어지고 있습니다. 본 글에서는 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계의 구체적인 내용과 서울 집값 전망, 그리고 하반기 주택 구매 시 유의해야 할 점들을 자세히 분석하여 제공하고자 합니다.

 

아파트/픽사베이출처

1. 더욱 강력해지는 대출 규제, ‘스트레스 DSR 3단계’란 무엇인가?

1.1 스트레스 DSR 도입 배경 및 단계별 변화

DSR(Debt Service Ratio), 즉 총부채원리금상환비율은 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 의미하며, 주택담보대출 등 각종 대출 한도를 결정하는 중요한 기준이 됩니다. 스트레스 DSR은 기존 DSR 산정 방식에 더하여 미래의 금리 상승 가능성을 반영한 ‘스트레스 금리’를 추가로 적용하는 제도입니다. 이는 예상치 못한 금리 인상 상황에서도 차주가 안정적으로 원리금을 상환할 수 있도록 유도하고, 가계 부채의 건전성을 높이는 데 목적을 두고 있습니다.

스트레스 DSR은 단계적으로 도입되어 왔습니다. 2024년 2월 은행권 주택담보대출에 스트레스 금리 0.38%를 가산하는 1단계가 시행되었고, 2024년 9월에는 은행권 주택담보대출과 신용대출, 그리고 2금융권 주택담보대출까지 적용 범위를 확대하고 스트레스 금리 수준을 0.75% (은행 수도권 주택담보대출은 1.20%)로 높인 2단계가 시행되었습니다.

1.2 2025년 7월, ‘스트레스 DSR 3단계’ 주요 내용

2025년 7월 1일부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계에서는 스트레스 금리가 더욱 강화됩니다. 3단계에서는 모든 금융권의 주택담보대출, 신용대출, 그리고 기타 대출까지 적용 대상이 확대되며, 스트레스 금리는 1.50%로 적용됩니다. 다만, 지방 주택담보대출에 대해서는 기존 2단계와 동일하게 0.75%의 스트레스 금리가 적용됩니다.

1.3 스트레스 DSR 3단계 시행으로 인한 대출 한도 변화

스트레스 DSR 3단계가 시행되면 차주의 소득이 동일하더라도 실제 빌릴 수 있는 대출 한도는 상당 폭 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 연 소득 5천만 원인 차주가 기존 DSR 40% 규제 하에서 받을 수 있는 최대한도의 주택담보대출 금액은 금리 수준에 따라 달라지지만, 스트레스 금리가 추가되면 월 상환 부담이 늘어나기 때문에 대출 가능 금액은 줄어들 수밖에 없습니다. 특히 스트레스 금리가 1.50%로 적용되는 서울의 경우, 대출 한도 감소폭은 더욱 클 것으로 예상됩니다. 전문가들은 스트레스 DSR 3단계 시행으로 인해 개인별 대출 가능 금액이 최대 1억 원까지 줄어들 수 있다고 분석하기도 합니다.

2. 지속적인 서울 집값 상승세, 하반기 전망은?

2.1 2025년 상반기 서울 주택 시장 동향

올해 상반기 서울 주택 시장은 신축 아파트 선호 현상과 공급 부족 심화 등의 영향으로 꾸준한 상승세를 보여왔습니다. 특히 강남권을 중심으로 한 주요 인기 지역의 집값 상승폭이 두드러졌으며, 이는 주변 지역의 상승세를 견인하는 요인으로 작용했습니다. 기준금리 인하에도 불구하고, 여전히 높은 수준의 대출 금리와 강화된 대출 규제 속에서도 서울 집값은 하락세로 전환되지 않고 오히려 상승하는 모습을 보였습니다.

2.2 하반기 서울 집값 상승 전망 우세

부동산 전문가들은 하반기에도 서울 집값 상승세가 지속될 가능성이 높다고 예측하고 있습니다. 주요 원인으로는 다음과 같은 점들이 꼽힙니다.

• 신규 주택 공급 부족 심화: 정부의 부동산 공급 확대 정책에도 불구하고, 실제 주택 건설 및 입주까지는 상당한 시간이 소요됩니다. 특히 서울의 경우, 신규 택지 부족과 재건축·재개발 사업의 지연 등으로 인해 공급 부족 현상이 더욱 심화될 것으로 예상됩니다.
• 추가 금리 인하 기대감: 기준금리 인하에도 불구하고 은행들이 대출 금리를 큰 폭으로 내리지 않을 가능성이 있지만, 전반적인 금리 하락 추세는 주택 구매 심리를 자극할 수 있습니다. 특히 하반기에 추가적인 기준금리 인하가 단행될 경우, 이러한 기대감은 더욱 커질 수 있습니다.
• 전세 가격 상승: 최근 서울의 전세 가격이 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 전세에서 매매로 전환하려는 수요를 증가시켜 집값 상승 압력으로 작용할 수 있습니다. 특히 가을 이사철을 앞두고 전세 매물 부족 현상이 심화될 경우, 전세 가격 상승세는 더욱 가팔라질 수 있습니다.

실제로 한국경제의 최근 보도에 따르면, 부동산 전문가 10명 중 9명은 하반기 서울 아파트 가격이 상승할 것으로 전망했습니다. 전문가들은 신규 공급 부족 우려를 가장 큰 이유로 꼽았으며, 추가 금리 인하 기대감과 전세 가격 상승 또한 집값 상승을 부추길 요인으로 분석했습니다.

3. 하반기 서울 주택 구매, 더욱 신중한 계획 필요

3.1 높아진 진입 장벽, 꼼꼼한 자금 계획 수립 필수

이처럼 서울 집값 상승세가 지속되는 가운데 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 문턱까지 높아지면서, 하반기 서울에서 내 집 마련을 고려하는 수요자들은 더욱 신중한 계획을 세워야 합니다. 우선 자신의 소득과 현재 부채 상황을 정확히 파악하고, 강화된 대출 규제 하에서 실제로 받을 수 있는 대출 금액을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

3.2 금리 변동 가능성 염두에 둔 상환 계획 설정

기준금리 인하에도 불구하고 대출 금리는 언제든지 변동될 수 있습니다. 따라서 변동 금리 대출을 고려하고 있다면, 향후 금리 상승 가능성까지 염두에 두고 상환 계획을 설정하는 것이 중요합니다. 고정 금리 대출 상품을 선택하는 것도 금리 변동 위험을 줄이는 하나의 방법이 될 수 있습니다.

3.3 정책 변화 및 시장 상황 지속적인 관심 필요

정부의 부동산 정책은 시장 상황에 따라 언제든지 변화할 수 있습니다. 따라서 하반기 주택 구매를 계획하고 있다면, 정부의 부동산 정책 변화와 금리 변동 추이, 그리고 서울 주택 시장의 공급 및 수요 동향을 꾸준히 주시할 필요가 있습니다.

3.4 전문가 상담 및 정보 습득 적극 활용

부동산 시장은 다양한 변수가 작용하는 복잡한 영역입니다. 따라서 하반기 서울 주택 구매를 결정하기 전에 부동산 전문가와의 상담을 통해 개인의 상황에 맞는 맞춤형 전략을 수립하는 것이 좋습니다. 또한, 정부 및 금융기관에서 제공하는 주택 관련 정보를 적극적으로 활용하여 합리적인 의사 결정을 내릴 수 있도록 노력해야 합니다.

맺음말

2025년 하반기 서울 주택 시장은 지속적인 집값 상승과 강화된 대출 규제로 인해 내 집 마련의 어려움이 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 특히 7월부터 시행되는 스트레스 DSR 3단계는 대출 가능 금액을 줄여 실수요자들의 부담을 가중시킬 수 있습니다. 따라서 하반기 서울에서 주택 구매를 계획하는 수요자들은 현재의 시장 상황과 강화된 대출 규제를 정확히 이해하고, 면밀한 자금 계획과 상환 계획을 수립하는 것이 중요합니다. 또한, 부동산 전문가와의 상담과 지속적인 시장 정보 습득을 통해 신중하고 합리적인 결정을 내려야 할 것입니다.